Как выбрать участок для строительства дома? Обзор – советы, что стоит учесть

Каким должен быть идеальный участок?

Подводя итог в вопросе выбора земельного участка под строительство, отметим основные важные моменты.

1. По форме — близким к квадрату.
2. По размеру — как минимум больше площади дома в десять раз.
3. Расположен на равнине с невысоким уровнем грунтовых вод и небольшой глубиной залегания водоносного горизонта.
4. С хорошей несущей способностью почвы (обычно это песчаные и супесчаные почвы).
5. Как минимум должна быть возможность подключения к магистральному газу и электрическим сетям.
6. На участке не должно быть мусора в виде старого фундамента, пней и т. д.
7. Желательно наличие круглогодичных подъездных путей.

Конечно, участков, удовлетворяющих всем требованиям практически не существует. Поэтому выбор в пользу того или иного является компромиссом, с какими-то неудобствами придется мириться и делать выбор в пользу наиболее важных именно для вас характеристик.

Существуют и другие нюансы, связанные с выбором и приобретением земли под ИЖС, но они носят документальный, юридический характер и напрямую к вопросам возможности и целесообразности строительства дома на той или иной площади земли не относятся. О юридических тонкостях покупки земельного участка под строительство мы поговорим в следующих публикациях.

Определяемся с тем, как будем использовать участок

Еще до начала планирования территории нужно точно определиться, с какой целью и как будет использоваться участок.

Совершенно не обязательно размещать на территории все объекты, о которых было сказано выше. Если, к примеру, вы увлекаетесь садоводством, то вполне естественно под сад выделить значительную часть всей территории. Огородники получат возможность разбивать грядки, но сделать это нужно так, чтобы не было слишком тесно. Опять же не стоит забывать и про обеспечение удобного доступа к грядкам для их обработки.

Иное дело, если дача используется исключительно для отдыха. В этом случае тоже имеет смысл оставить место для нескольких грядок (посильный уход за растениями помогает отвлечься от повседневных дел и стрессовых ситуаций), пары плодовых деревьев и нескольких кустов крыжовника (возможны разные варианты).

Однако основное внимание следует посвятить объектам инфраструктуры, в первую очередь, для отдыха. Это могут быть:

• беседка в персидском стиле на берегу искусственного прудика с фонтаном, кувшинками и золотыми рыбками;
• зона барбекю;
• место для принятия солнечных ванн;
• детский игровой комплекс и спортивная площадка.

Увлекающиеся ландшафтным дизайном могут использовать хоть всю территорию для создания:

• альпинария и рокария;
• «плачущей стены»;
• размещения трельяжей, пергол;
• садовой мебели;
• декоративных скульптур и т. д.

При желании, можно даже спроектировать декоративную цветную подсветку, использовать специальные архитектурные светильники.

В любом случае нужно предусмотреть места для дома, гаража и хозблока.

Правила и нормы

Когда план будет готов, нужно изучить документы, которые регламентируют размещение построек на земельных участках. На этой стадии часто появляется много дополнительных вопросов

Чаще всего среди них:

• требуемое расстояние между строениями на участке;
• расстояние между постройками по противопожарным правилам;
• расстояние от гаража до дороги и забора;
• расстояние от строениями до проезжей части дороги;
• санитарно-бытовые требования к размещению колодца, скважины и септика.

Основные расстояния между объектами можно увидеть на изображении.

Схема участка

Если между забором и дорогой выдержано 5 м, допустимо строить дачный дом в 3 м от забора.

Минимальное расстояние от соседнего дома до септика, помойной ямы или туалета — 4 м, от открытой автостоянки до соседнего участка — 1 м, от отдельного гаража до границы другого участка — 1 м.

Нормы для построек (расстояние от забора)

Выдерживать требуемые по правилам расстояния между хозяйственными постройками и жилым домом. К примеру, при появлении спорных вопросов с соседями и при постановке дома на кадастровый учет обязательно проверяют соответствие ваших и соседских построек требованиям законодательства.

Как сделать погреб в частном доме или на даче своими руками: схемы, пошаговое руководство, правильная вентиляция (55+ Фото & Видео) +Отзывы

Современные строительные материалы — самый дешёвый способ построить дом

На современном рынке строительных материалов сейчас колоссальная конкуренция. Поэтому, сделав небольшой обход основных точек покупки, стройматериалов типа гипермаркета, базара или склада не сложно будет найти самую приемлемую цену. Но разный материал существенно отличается в цене.

Автором статьи не преследуется цель продвижения того или иного строительного материала, так как сайт не занимается их продажей. Главное, чтобы человек, имеющий ограниченный бюджет для строительства, смог стать владельцем хорошего и добротного дома.

Перед прочтением различных вариантов домов, обратите внимание на каркасный дом. По сравнению с другими домами, он отличается дешевизной постройки

Дешевый дом из кирпича?

1. Кирпич.

Как многие знают, кирпич является одним из самых прочных, но при этом и тяжелых материалов. Исходя из этого, он имеет, как преимущества, так и недостатки.

Достоинства:

1. высокая прочность и долговечность;
2. отличная звукоизоляция;
3. доступность;
4. экологичность.

Недостатки:

1. большая масса – потребуется укладка основательного фундамента;
2. недостаточное энергосбережение;
3. плохо поддается обработке;
4. долгий процесс возведения постройки.

Современный кирпич позволяет построить любые по размеру и конструкции дома.

Дешевый дом из стальных конструкций

1. Стальные прочные конструкции.

На сегодняшний день – один из самых прочных и доступных строительных материалов, который позволяет в кратчайшие сроки возвести надежные конструкции, дома  и т.д.

Достоинства:

1. доступная стоимость;
2. быстрый и легкий монтаж;
3. высокая нагрузочная способность и малый вес;
4. универсальность – можно возвести любые конструкции;
5. используя современные отделочные материалы можно создать уникальный внешний экстерьер.

Недостатки:

1. невысокая прочность;
2. плохая и теплоизоляция звукоизоляция без наличия дополнительных изоляционных материалов.

Стальные прочные конструкции сегодня становятся все более популярными при возведении частных домов.

Дешевый деревянный дом — правда ли это

1. Бревно или брус

Современный стильный дом из бревен выглядит изумительно, а высокая экологичность, прочность и теплоизоляции выделяют этот строительный материал из других.

Достоинства:

1. высокая прочность;
2. экологичность;
3. отличная звукоизоляция;
4. быстрый и легкий монтаж;
5. высокая теплоизоляция;
6. легко поддается обработке;
7. относительно небольшой вес;
8. изумительный внешний вид.

Недостатки:

1. стоимость;
2. необходимость в дополнительной обработке от вредителей;
3. пожароопасность без специальных пропиток;
4. низкая гидроустойчивость.

Современный дом из бревен или бруса – стильно, практично и комфортно.

Фаворит: дешевый дом из пенобетона

1. Пенобетон — самый выгодный материал для строительства дома.

Легкий строительный материал, который по своим характеристикам превосходит другие.

Достоинства:

1. быстрый и легкий монтаж;
2. высокая нагрузочная способность и малый вес;
3. со временем высокая прочность;
4. отличная звуко- и теплоизоляция;
5. малый вес;
6. приемлемая стоимость;
7. легко поддается обработке;
8. экологичность.

Недостаткам:

1. первые несколько лет после изготовления имеет невысокую прочность;
2. пористая структура пенобетона потребует дополнительных отделочных работ;
3. жарко в летнее время.

Пенобетон –самый дешёвый способ построить дом.

Мы рассмотрели одни из самых доступных строительных материалов, которые можно использовать для возведения недорогого дома. Сегодня также нашли широкое применение: твинблоки, монолит, керамический камень и др.

К примеру, стоимость одноэтажного каркасного дома на две комнаты, кухня, гостиная и ванная – обойдется в 600-700 тыс. рублей. Таким образом самые дешевые каркасные дома могут быть построены за относительно не большие деньги.

Рекомендуем вам еще:

Состояние грунта и подземных вод

От типа почвы зависит не только плодородие участка (если вы собираетесь заняться огородничеством, к примеру), но еще и выбор фундамента. Есть грунты, не подходящие для строительства на них массивных и тяжелых типов домов (кирпичных, бетонных), которые строятся на традиционных видах фундаментов.

Поэтому от качества грунта напрямую зависят ваши затраты на будущее строительство. На некоторых участках, к примеру, уже не построить мелкозаглубленную ленту и придется потратиться на дорогостоящий плитный монолитный фундамент.

А если вода высоко — то и вовсе придется отказаться от проекта «тяжелого» дома, поскольку единственным выходом из ситуации будет использование свайного фундамента.

1 шаг – Проект частного дома

Как уже упоминалось, путей приобретения проектов может быть три.

Во-первых, купить готовый проект. Стоимость проекта дома зависит от сложности и уникальности. Цена стартует от 3 000 руб.

Во-вторых, обратиться к архитектору. Стоимость разработки индивидуального проекта начинается от 20 тыс. руб. При этом, проведение проекта и авторский контроль за его соблюдением на практике оплачивается дополнительно.

В-третьих, разработать проект самостоятельно. Как разработать проект дома самому, не обладая достаточными знаниями? Опираясь на предоставленный ниже пример.

Архитектурный проект

Содержит информацию о количестве и месте расположения комнат, окон, дверей и т.п.

Разрабатывая этот раздел нужно определить:

количество этажей. Одноэтажные дома занимают много пространства на участке. Двухэтажные позволяют получить дополнительную площадь с меньшими затратами. Сравнение проводится между одно и двухэтажным домом с одинаковой площадью.

количество комнат, месторасположения, назначение комнат. Обычно на первом этаже располагают кухню, кладовую, коридор, гостиную, комнаты для пожилых членов семьи. На втором – спальни;

размеры комнат. Санитарными нормами предписано, что на одного проживающего человека должно быть отведено 12 м.кв. жилой площади (Жилищный Кодекс РФ);

количество и место расположения санузлов;

наличие подвала и его назначение. Например, он может быть предназначен для хранения домашних заготовок, а может для обустройства мастерской, сауны или домашнего кинотеатра;

наличие гаража. В том случае, если он будет строиться в рамках единого проекта.

Инженерный раздел

Объединяет в себе разделы «отопление и вентиляция», «водоснабжение и канализация», «электрооборудование» и «слаботочные системы» (освещение и снабжение).

Советы профессионалов:

проект дома должен предусматривать возможность расширения. Мало ли как изменятся ваши потребности и возможности со временем. На практике это означает заливку более мощного фундамента, планирование балок перекрытия выдерживающих более высокую нагрузку, планирование близлежащей к дому территории;

проект нужно согласовать с соседями в том случае, если он нарушает установленные границы, правила безопасности, нормы и т.п.;

экономия на качественном проекте оборачивается для пользователей невозможностью точно спланировать смету строительства, расходами на переделку, и неучтенными видами работ, неравномерной нагрузкой на фундамент и т.п.;

отсутствие проекта создаст сложности при подключении к центральным коммуникациям;

строение без проекта могут признать незаконными и заморозить строительство на любой стадии, а в худшем случае обязать его снести.

Те, кто имеет опыт индивидуального строительства, рекомендуют:

заказать топографическую съемку земельного участка, результат отнести в местный орган власти (горсовет, сельсовет, др.), где получить выкопировку участка;

сделать геологическое исследование участка, которое позволит обнаружить водоносную жилу, определить свойства грунта (пригодится при выборе вида фундамента).

Какой земельный участок подходит для строительства дома?

Согласно земельному законодательству России, постройка жилья возможна на таких участках:

• участок в черте поселения; вид разрешённого использования – ИЖС;
• участок в черте поселения; вид разрешённого использования – ЛПХ (приусадебный участок);
• участок в садово-некоммерческом товариществе; ВРИ – «для садоводства».

Рассмотрим плюсы и минусы каждого из трех вариантов земель, пригодных для жилых застроек.

Категория/ВРИ	Плюсы	Минусы
Земли поселений ИЖС	Гарантии централизованного водоснабжения, электричества Прописка и адрес Удобная инфраструктура	Самые дорогие участки Двойные налоги, если дом  не построен за 10 лет
Земли поселений ЛПХ	Участки дешевле, чем ИЖС Налоги ниже Возможность заниматься приусадебным хозяйством	Самостоятельное проведение коммуникаций
Земли сельхоз назначения СНТ	Самые дешевые участки Хорошая экология Живописная местность Плодородная земля	Проведение коммуникаций затруднено Сложности с регистрацией дома,  с пропиской, с инфраструктурой Регулярные членские взносы Площадь не более 15 соток

Для повышения стоимости недвижимости при продаже возможен перевод участков ЛПХ (приусадебные) в ИЖС– в пределах одной категории земель. А если СНТ находится в пригороде, с налаженными коммуникациями и хорошей инфраструктурой, то земельный надел в его пределах можно попробовать перевести в статус ИЖС, тем самым существенно повысив кадастровую стоимость.

На участках с ВРИ «огородничество» строительство не предусмотрено. Однако, если они расположены вблизи поселений, можно попробовать узаконить построенный на такой территории дом, изменив сначала категорию земли, а затем вид разрешенного использования. В этих случаях собственник должен обратиться с заявлением в местную администрацию – именно она принимает решение, исходя из планов землепользования и застройки и планов развития поселения.

Важно учесть, что власти могут поменять категорию (целевое использование) землям сельхоз назначения лишь в случае их малой пригодности для сельского хозяйства, а также при их непосредственной близости к черте населенного пункта. Менять категорию земель уполномочены региональные (а не местные) органы власти. В пакет документов, дополняющих заявление, входят:

В пакет документов, дополняющих заявление, входят:

• паспорт заявителя;
• правоустанавливающие документы на ЗУ;
• межевой план;
• выписка ЕГРН;
• согласие всех членов товарищества (если речь идет о СНТ).

В целом процедура смены ВРИ – дорогостоящая и затратная по времени, не имеющая высоких шансов на успех. Российское законодательство ужесточает требования к использованию высокопродуктивных земель сельскохозяйственного назначения, строго ограничивает их использования не по целевому назначению.

С чего начать строительство дома на своем участке

С чего начать строительство дома на своем участке:

• Во — первых, сделать уведомление о строительстве дома (получить разрешение на строительство). Это сделать лучше сделать на самом первом этапе, что бы понимать где и какой дом можно строить. Но если ваш участок позволяет осуществить все ваши мечты, то можно сначала заняться этими двумя вопросами.
• Подобрать готовый проект дома, заказать проектирование или самостоятельно спроектировать дом и составить план расположения дома и других строений на участке.
• Затем подобрать застройщика (бригаду или компанию)
• Осуществить планировку участка с помощью спецтехники при необходимости
• Организовать проживание строителей, подключить временно воду и электроэнергию
• Организовать временный въезд для доставки стройматериалов
• Разметить фундамент на местности и приступать к строительству.
• И только после этого приступать непосредственно к строительству дома.

Рассмотрим подробнее эти вопросы.

Размеры и форма

Сначала продумайте площадь дома и фундамента дома. Много интересных проектов жилых коттеджей и дачных домов вы найдете в каталоге “МариСруб”. Там вы найдете одно- и двухэтажные строения, дома с балконами, террасами, мансардой и другие варианты. Если вам не понравится ни один проект, архитектор компании разработает индивидуальный.

Выбирая площадь участка, продумайте место для гаража или парковки, для бани и хозяйственных построек, огорода или сада, если такие элементы планируются. Для коттеджа площадью 200 квадратных метров потребуется участок в 15-20 соток, а для маленького дачного домика до 100 квадратных метров хватит и 6-10 соток.

Большое значение имеет и форма участка. Подходящей и выгодной станет прямоугольная или квадратная. Асимметричные участки, земли в виде трапеции или буквы Г принесут сложности в проектировании. Однако при правильном планировании и размещении объектов такие участки станут оригинальными и эффектными. На такой площади можно интересно расположить зону отдыха, сад или пруд.

Подготовка к строительству и проектная документация

На этапе подготовки строительства дома необходим проект будущего коттеджа. Он поможет вам спрогнозировать и проконтролировать расход стройматериалов и качество стройки.

Без проекта могут возникнуть некоторые проблемы: к примеру, фундамент коттеджа не выдержит веса коттеджа, или же проектом не будет запланирована дверь в дом.

Профессионалы для строительства под ключ загородного дома обычно предоставляют проектную документацию двух видов: архитектурно-строительную и инженерную.

Архитектурно-строительная документация — это фасады и подробные чертежи, которые содержат все размеры и параметры материалов для строительства загородного дома и коттеджей.

Инженерная документация — это документация по всем коммуникациям: водопровод, канализация, отопление, вентиляция и электричество.

Все инженерные коммуникации в доме

Инженерные коммуникации — неотъемлемая часть любого строительства. Без них современный человек не может жить комфортно. Коммуникации включают в себя: электрическую систему, водопровод и канализацию, паровое отопление, подключение газа.

К необходимым коммуникациям относятся: водоснабжение, отопление, электричество. Для обогрева дома можно использовать газовый котел. Благодаря ему зимой можно значительно снизить расходы на отопление дома.

Если позволяют средства, можно сделать теплый пол сразу во время строительства (все мы знаем, что тепло идет снизу вверх) — монтировать в пол пластиковые трубы и сверху заливать бетонную стяжку. Таким образом можно обогреть весь дом. Альтернативой такому теплому полу может стать солнечная энергия, которая не даст замерзнуть даже холодными зимними вечерами.

Канализационную систему необходимо прокладывать перед отделкой и заливкой пола. Также необходимо до завершения этих работ проложить водопровод. Необходимо заранее обозначить, где будут располагаться комнаты и бытовая техника, для которой потребуется дренаж. Все трубы необходимо укладывать по заявленным схемам.

Если центральная система вам недоступна, вы можете выкопать колодец. К сожалению, это не очень дешевые варианты.

Электропроводка в доме может быть закрытой и открытой. Закрытый тип следует планировать еще до постройки дома, открытый более безопасен с эксплуатационной точки зрения, при необходимости до него легче добраться.

Даже если вам удалось подключиться к центральному водопроводу, желательно иметь накопительный бак с водой, который можно установить на чердаке на балках перекрытия, и чтобы зимой вода в нем не замерзала, можно было утепляться любым подручным материалом.

Если теплоснабжение в доме электрическое, то роль такого бака может сыграть электрокотел. Водоснабжение дома может осуществляться с помощью пластиковых, металлопластиковых или медных труб. Наиболее практичный выбор в этом случае — металлопластик, он дешевле медных труб и практичнее пластика.

Оборудование теплоснабжения устанавливается согласно способу реализации. Если планируется газовое отопление, устанавливается газовый котел, если электрический, то электрический. Объем котлов рассчитывается исходя из объема помещения.

Какие документы нужно проверять при покупке земли

Какой выбор участка не может обойтись без проверки документов. На эту тему есть целая статья на нашем сайте, прочтите её обязательно. Но вот Вам в вкратце пошаговая инструкция как проверить документы:

• Узнайте у продавца адрес или кадастровый номер земельного участка;
• По публичной кадастровой карте проверьте его площадь, категорию и назначение;
• Через интернет оформите ЕГРН выписку. Её дают свободно. Из нее вы узнаете наложен ли на участок арест или не находится ли он в залоге и т.д.;
• При обнаружении расхождения в данных – это повод обратится к профессиональному риелтору или юристу;

В любом случае скорее всего вашу сделку будет сопровождать профессионал.

Топография и инфраструктура участка

Вы с супругой, за рулем автомобиля, направляетесь к месту своего возможного проживания. Мой Вам совет, уже на этом этапе оценивайте пути подъезда к объекту. Плохой вариант, когда дорога только одна. В идеале иметь несколько независимых путей подъезда.

Вы должны помнить, когда начнется активная стройка Вашего дома, к участку должен быть доступ не только легковых автомобилей, но спецтехники (самосвал, кран, длинномер, трактор, бетононасос, миксер).

Поверьте, будут случаи, когда кран и фура, миксер и бетононасос, самосвал и трактор будут присутствовать на вашей стройплощадке одновременно

Им понадобится не мало места по ширине, длине и что не мало важно по высоте (из-за электросетей кран не всегда сможет проводить работы). В идеале, выбрать участок с лежащим по улице асфальтом (крайне редкий случай)

Летом сухо, а зимой его почистят. Не нужно будет всем поселком скидываться на трактор после каждого снегопада, не дешевая кстати операция

В идеале, выбрать участок с лежащим по улице асфальтом (крайне редкий случай). Летом сухо, а зимой его почистят. Не нужно будет всем поселком скидываться на трактор после каждого снегопада, не дешевая кстати операция.

Далее, если по дороге к вашему земельному участку лежит бетонка, то у вас не будет проблем с организацией проезда спец техники упомянутой выше. Отсыпанные дороги и грунтовое покрытие это по сути легкое бездорожье.

Ваша легковушка нормально пройдет, а вот гружёный миксер после дождя может не проехать к Вам в назначенное время. А к примеру, на площадке его уже ждет бетононасос, за который вы уже заплатили 10-20 тысяч рублей.

Не лишним будет приехать к участку в разное время суток. Ваша цель определить, насколько сильным будет трафик в часы пик. Согласитесь, если на данном направлении будет пробка, то трудно развести детей по садикам и школам, успев при этом на работу.

Более того и вечером с работы нужно будет снова успеть за детьми. Такие себе карусели я вам скажу. Через полгода таких крысиных бегов вы проклянёте любой дом.

По приезду, оцените топографические данные выбранного участка по таким критериям как:

• прямоугольная форма (в соотношении 1/2);
• без перепада высот (плоский);
• ориентация (с запада на восток);
• расположение на возвышенности;
• угловой участок (дает две свободные стороны подъезда и на одного соседа меньше);

Конечно же, выше приведены идеальные критерии, которые можно наблюдать только в новых коттеджных поселках. В старом же жилом фонде, выбрать участок с такими параметрами, условие практически не реализуемое.

В любом случае подбор участка это всегда компромисс, жертвуя живописными пейзажами выигрываем в цене и т.д.

Чем жертвовать не стоит, так это вероятностью периодического затопления рассматриваемой земли

Это очень важно, т.к. эта проблема практически не решается, если только организацией дорогостоящего дренажа на участке

Но это совершенно космические вложения и редко, когда оправданы. Поэтому, все участки в поймах рек и озер проверяйте по этому критерию.

Далее очень важно определить наличие коммуникаций. Их всего 4 основных вида и 1 дополнительный:

свет (Возможность подключения 15 кВт. В условия активного пользования домашней бытовой техникой, а также энергоснабжения гаража, мастерской, бани и т.д. это минимальное условие);
газ (он нужен не только для кухонной плиты, но и для горячего водоснабжения и самое главное отопления дома. Его конечно же можно заменить электричеством, но счет по оплате будут выше в несколько раз);
канализация (наличие центральной канализации — это огромный плюс несомненно, но отсутствие её совсем не критично, правильно организованные переливные септики полностью решают эту проблему);
водопровод (отсутствие водопровода компенсируется собственной скважиной, при условии, что вода залегает не глубоко

На это следует так же обратить внимание);
интернет (с лёгкостью можно заменить мобильным или спутниковым, но куда лучше иметь оптический ввод непосредственно в дом, уточните у соседей проходит ли оптическая линия по улице);

Конечно же, выбрать участок можно и с минимум коммуникаций. Например, имея только «свет» все остальые блага человечества можно решить ценой полноты своего кошелька. Скважину можно пробить (практически любой глубины).

С септиком проблем вообще не должно быть. Спутниковая тарелка с интернетом тоже Вас выручит. Да и отопление так или иначе можно реализовать на электрическом котле. Другими словами данный кусок земли уж очень сильно должен запасть Вам в душу что бы создавать себе проблемы на ровном месте.